房地产行业的实际盈利能力和其披露的会计信息普遍存在着较大差异。本篇房地产论文选取典型房地产上市企业一定周期的财务及经营数据，深入研究新会计准则应用(新借款费用准则)对房地产上市企业盈余管理行为的内在影响，对房地产上市公司进一步规范信息披露管理和提升资本运作能力具有一定借鉴意义。《北京房地产》遵循宣传政策法规,服务房地行业,引导百姓居住,促进经济发展的宗旨,立足行业,面向市场,坚持务实、严谨的办刊风格,在充分发挥权威性、专业性、实用性的基础上,2002年将加大对国家有关部委、市府有关主管理 部门的政策法规的宣传力度。
摘要：阐述新借款费用准则中的变化要点，并结合新费用准则中变化要点分析其对房地产企业盈余管理的影响。结合典型上市房企A公司的实例，剖析上市房地产企业如何利用新借款费用准则来进行盈余管理。最后，提出房地产企业应用新借款费用准则进行盈余管理的建议，为规范上市公司盈余管理提供借鉴。
关键词：房地产企业;借款费用;盈余管理;净资产收益率
1引言
房地产是我国国民经济的支柱产业之一，一直都扮演着“稳增长”和“促发展”的动力角色，对社会经济发展起着不可替代的作用。但长期以来，由于受房地产行业特殊的销售制度和融资条件等因素的影响，房地产行业的实际盈利能力和其披露的会计信息普遍存在着较大差异。因此，随着房地产市场与资本市场对接的日益密切，房地产作为资金密集型行业，其盈余管理问题已经引起国家金融监管机构和一般社会投资民众的普遍关注。自我国新会计准则体系实施，尤其是《企业会计准则第17号—借款费用》实施以来，不仅对房地产企业资产成本以及财务报表编制相关业务规范造成巨大影响，同时也扩大了借款费用资本化的范围，即给开发周期较长、资金高度密集的房地产企业进行盈余管理提供了新的空间。
2借款费用准则的变化要点及其对房地产企业盈余管理的影响
众所周知，房地产开发外部资金高度依赖各种渠道的借款，即使资金雄厚的公司也需占用很多借款来维持和扩大经营规模，因此借款费用处理对企业损益影响非常大。在我国颁布的新会计准则体系中，《企业会计准则第17号——借款费用》内容最大的变化体现在资本化资产对象扩大和资本化借款种类增加两个方面。
2.1资本化的资产对象扩大及其对盈余管理的影响
新旧准则对比，不难发现，在旧会计准则中仅用于固定资产的借款费用可以资本化，主要包括企业自建或委托其他单位建造或购买的固定资产。然而，在新借款费用准则中，借款费用可以资本化的资产对象范围大大扩展，既包括固定资产，又包括需要相当时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产。这就意味着房地产企业开发房地产项目而发生的借款利息可以不再计入当期损益，而是可以资本化后进入存货。鉴于房地产行业资金密集型特点，即普遍存有巨额借款费用，借款费用成为房地产企业成本的重要构成部分，计入存货中，不仅抬高存货账面价值，还将减少当期财务费用。因此，执行新17号会计准则的最直接影响是短期内一定程度影响房地产企业经营，主要体现在可以改善企业经营业绩，但从长期看，随着存货的销售，计入存货的借款费用对房地产企业的当期损益影响也会逐渐降低。
2.2资本化的借款种类增加及其对盈余管理的影响
新旧准则的第二大差异为：在原会计准则中，借款费用允许资本化的借款仅限于专门借款，即借款合同中需明确注明该借款用途。但新会计准则对借款费用资本化的借款种类进行了调整，增加了可资本化的借款种类，除原会计准则规定的专门借款外，为购建符合资本化条件的资产而借入的一般借款利息也可资本化，这则意味着不管是专门借款还是一般借款，只要符合新会计准则规定的允许资本化的条件均可以资本化。其给房地产企业的启示是：可以按所购建的符合新会计准则规定资本化条件的资产支出额比例，将使用的一般借款产生的借款利息，计入所购建的资产成本中，使得企业当期计入资产成本的借款费用增加，而计入当期财务费用的金额减少。最终致使借款费用资本化当期利润上升，并在企业资产投入使用后，通过资产折旧的不断计提而使得利润下降。
3案例解析
由于房地产行业开发周期长、利息费用高的行业特征，也为其利用借贷款项费用化或者资本化的会计选择方式进行盈余管理行为提供了较大的操作空间，进而对房地产企业自身的融资、投资以及战略发展情况产生较大影响。本节以上市房企A公司为例，结合新费用准则的变化要点内容，并通过深入的企业经营数据信息分析和推断，揭示上市房地产企业盈余管理的现状和趋势。
3.1上市房企A公司概况及其盈余管理动机
A公司是我国一家拥有一级资质的房地产开发企业，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，经过近30年的高速发展，其已经形成了独特的战略体系和经营理念。A公司不仅在房地产开发上颇具影响力，近年逐渐向“地产+金融+战略投资”方向的综合业务转型，致力于成为保持房地产主业基础上的金融控股与战略投资的综合业务平台集团公司。纵观A公司发展历程和趋势，其盈余管理动机主要体现在以下两方面：一是战略转型动机，即由单纯房地产企业向“地产+金融+战略投资”综合投资控股集团转型，需要较好的业绩支撑;二是对接资本市场以及满足上市监管动机，企业对接资本市场，进行增发、配股以及发债等直接融资活动，也需要亮丽的业绩保障。
3.2A公司新借款费用准则下的主要盈余管理手段
由表1可知，企业会计准则第17号允许房地产开发企业将其开发的用于对外出售的房地产开发产品等存货发生的借款费用(包含专门借款和一般借款两部分)计入存货成本以来，A公司在2011年至2015年五年期间，一直将巨额借款费用予以资本化并计入存货成本，到2015年公司当期借款费用资本化金额高达8.44亿元，年末计入存货余额的借款费用资本化金额高达35.56亿元。鉴于A公司一直以来存在大量囤地迟迟未开工情形，如若其会计处理不能严格遵照借款费用资本化条件(即满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始等三个条件才可资本化)，则A公司的借款费用资本化处理将为其提供最主要的盈余管理技术手段，进而形成对上市公司盈利能力指标等会计信息的人为操纵。
3.3A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响
由表2可知，2011至2015年，A公司净资产收益率和资产负债率均呈直线上升趋势;而资本化率在2011至2013年三个连续年度呈大幅上升趋势(2013年)，2014年至2015两个年度出现一定程度下浮。因此，推断A公司有利用借款费用资本化调节进行盈余管理行为。结合上述盈余管理动机和数据趋势分析，不难得出，A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响主要有以下几方面：一是有利于一般银行贷款融资，银行在向企业贷款评审过程中，会重点关注净资产收益率指标，利用借款费用资本化操作提高净资产收益率，有利于提高银行授信额度和降低借贷资金成本;二是有利于对接资本市场，作为上市公司，在利用增发新股、配股和发行可转债券等手段进行直接融资过程中，必须遵照证监会对相关条件的硬性规定，比如增发新股要求近三年加权平均净资产收益率不低于10%和最近一年净资产收益率不低于10%，且据悉A公司在2015年度进行定向增发一次，这直接为A公司自2011年至2013年连续三年通过提高借款费用资本化率将净资产收益率提高到13.31%提供了盈余管理动机佐证;三是有利于推动公司实施战略转型，伴随着A公司连续5年对借款费用资本化率的调节，A公司通过不断加大债务杠杆，完成由单一地产业务向“地产+金融+战略投资”多元业务的战略转型，并使得企业净资产收益率从2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以说良性的盈余管理将会为企业战略转型提供时空条件。因此，不难得出，借款费用的会计处理可能会影响到企业净资产收益率的变动，进而影响到公司的业务调整、发展前景等问题。企业为解决增发股票、债券等融资问题，进行适当的盈余管理行为，可能会利用计入资产成本的资本化金额，减少企业该年度的财务费用来调节企业收益，以便于公司利用这些方式来进行资金融通的管理，从而取得上市之后对于股票或者债券方面的发行资格，进而实现企业持续健康发展的目标。
4促进房地产企业更好应用新准则进行盈余管理的建议
会计准则本身仅仅是会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理，也无法鉴别盈余管理利弊和动机。随着我国资本市场的日臻完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的方式、内容以及呈现形式也越来越难隐蔽，然而并没有像西方国家针对会计标准改变方面的成熟应用环境和系统研究考量。
4.1强调社会责任意识，掌握盈余管理的“度”
适度的盈余管理是在法律和准则允许的范围内对企业盈余进行管理，以不影响会计信息的可靠性、实质重于形式及重要性等基本原则为基础。作为资本市场上“常客”的房地产企业，在会计准则规范内，进行适度的盈余管理，可以使企业提高资金使用效率，稳健管控经营风险，让投资者对企业有良好预期，提升企业在资本市场的形象和信誉。然而，多度的盈余管理则会使得会计信息失去真实性，不仅对企业形成不良影响，还会对相关者利益造成伤害，不利于企业的健康、持续发展。因此，房地产上市企业在应用新会计准则进行盈余管理时，要充分把握好尺度，时候牢记提升企业承担社会责任的意识。
4.2提高相关人员素质，加强企业内部控制
作为上市公司，房地产企业内部要建立健全股东大会、董事会、监事会和高级管理层之间的有效制衡机制，使利益相关者真正关注企业价值成长，将权力分散，使得各个权力机构之间既能各司其职，又可以相互牵制，并切实完善内部审计等企业内部监督机制，加强企业内部控制建设，避免为了少数人利益损害多数相关者利益的短期投机盈余管理行为。此外，不断增强对企业关键管理层和财务人员的职业道德教育，并全面提高其专业胜任能力，有助于提升房地产上市企业的整体盈余管理水平，防止过度盈余管理行为出现，维护资本市场的健康、有序发展。
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