摘要：改革开放至今，我国发展速度最快、所占地位最高、为国民经济贡献最突出的莫过于房地产业，与此同时，我国的人民币汇率制度也进行了多次变革，日益完善。根据之前国内外学者的研究可知：汇率的变动会通过多种渠道影响到房价。所以，探讨汇率变动到底能够对我国房价影响的传导机制如何，可以帮助我们更清楚地认识房价不断波动的本质及原理。本文以货币供给量作为中间变量，从理论上剖析了汇率波动冲击到房价的作用效果，得出论断：人民币汇率变动能够利用货币供给来冲击到房地产市场进而影响房价。
关键词：人民币汇率;房地产价格;货币供应量
一、导论
汇率稳定涉及金融系统运行，房价问题关系国计民生。通过建立汇率波动对房地产价格的传导机制分析框架，分析实际经济生活中汇率传导的途径及长短期的相对强度，对制定房地产调控政策、预防房地产泡沫的出现及完善汇率形成机制改革，稳定汇率在合理水平起到指导作用。
2008年，Marcel提出全球资产价格的变动会通过财富效应反应到房地产市场。次年，Kwame认为，汇率对房地产收益率具有正相关作用。2013年Tillman分析得出：国际资本流入对房价和股价均有显著影响。2015年，王申、陶士贵和李芳、李秋娟分别提出，短期的汇率升值使得国际资本大规模涌进从而刺激房价提高;长期的汇率是通过财富效用带来房价的上涨，房价上涨又推动经济增长从而导致汇率的升值。2017年，肖卫国、兰晓梅通过时间序列模型，得出：当人们预期汇率会升值时，会促进短期国外资本的流入，从而使得房价增高。2019年，陈华、郑晓亚运用CGE模型研究得出，汇率变化带来的信贷效应、流动性效应、预期效应、财富效应与溢出效应均对房价存在影响。
本文基于这些现有结论，以货币供给作为中间变量研究人民币汇率和房价之间的关系，可以为“保汇率”还是“保房价” 带来的争议及预防房地产价格泡沫提供新思路。
二、人民币汇率及房地产业的发展分析
2005年，人民币汇率进行制度改革，开始施行参考一揽子货币的、有管理的汇率浮动制度，自此至2015年，人民币对美元汇率持续走低。2015年，“8.11汇改”使得之后的18个月内人民币汇率几乎都处于贬值状态，直接造成了巨额的国内资本外流。2018年短暂升值后又进入了贬值期。2019年贸易战缓和使得人民币汇率走强。今年年初，新冠疫情的爆发使得人民币汇率的增势减弱，但总体处于相对可控状态。
自2000年以来，我国的房地产市场发展由平稳转而迅速。商品房均价以及房地产开发投资额，基本保持同步增长。只有在2008年金融危机以及2014年政府对房市进行调控两个时期内出现短幅下滑。2000-2014年，我国房地产业实际利用外商直接投资的金额在总体上保持增长的态势。2015-2017年，我国对于房地产市场出台的去库存、限购限贷等政策，产生了负面冲击。2017年至今，外商投资开始出现回暖的迹象，外商投资的波动也凸显出了房地产的投资属性。
从二者发展的历程以及波动可以看出，房价与人民币汇率波动趋势基本同步，因此研究二者的关系对我国未来经济的稳定以及房市的健康发展具有一定的意义。
三、人民币汇率对房地产价格影响的理论分析
3.1人民币汇率对货币供给量的影响分析
(1)当人民币汇率升值时，会吸引大量短期外资流入国内，而这些国际资本想要在我国流通，就必须兑换成人民币，所以央行就会在外汇市场上买进外汇，卖出人民币，外汇储备被动增加。央行投放的基础货币会通过商业银行体系的乘数效应派生出更多的货币供给，流动性增强。相反人民币汇率贬值时，会使国内部分资本流出，央行在外汇市场买入人民币，卖出外汇，货币供给减少。
(2)当人民币汇率升值时，我国的商品价格将会提高，国外商品变得相对便宜，我国商品在国际市场上竞争力就会被削减，使得出口减少，进口增加。由于我国对外贸易总额占GDP的比重很大，所以出口减少将会对我国经济增长造成一定的负面影响。那么央行为了稳定国内经济运行，就会采取扩张性的货币政策，从而使我国货币供给量增多。
(3)人民币汇率升值时，外国进口商会更多的选择美元来作为结算货款的货币，因为相对人民币，美元此时要便宜许多。人民币升值也使得国内出口商收到美元以后更愿意兑换成人民币，从而我国外汇储备将会增多，人民币升值压力也会增大，为了维持人民币汇率的稳定，央行必须扩大基础货币的投放，以回收外汇市场上过多的外汇储备，这就又使得人民币供给量增加。
3.2货币供给量对房地产价格的影响分析
3.2.1财富效应
当人民币汇率发生变化时，会对房地产市场的产出以及投资造成显著的影响。人民币升值会引起大量短期国际资本流入国内市场，使得资本市场需求增加，货币供给增加，人民持有的资金增多，进而扩大人们的消费水平。通常情况下，人们在满足自己的消费需求后，房地产往往就是人们消费和投资的首选。
3.2.2溢出效应
首先，本币升值导致货币供给量增加，使得购房需求增加，房价上涨。同时，本币升值导致国货出口规模减小，国内出口企业陷入困境，失业率增高，人民收入减少，最终使得经济萎缩。对于萎靡的经济，央行采用扩张性的货币政策，其中最具代表性的就是房地产的价格;同时央行会降低贷款利率，扩大放贷的规模，从而解放之前被压制的购房需求，房价上涨。
3.2.3流动性效应
当人民币预期升值时，短期国际资本会大量涌入我国房市，待人民币如预期一样升值后，再在市场上抛售出手中持有的资产，然后将收入在外汇市场兑换外国货币，这样的一个投机就会获得房地产投资的收益以及货币兑换的收益，一举两得。短时间内，当市场的流动性增强时，由于房价具有刚性，此时需求远大于供给，就会刺激房价上涨。
3.2.4通货膨胀效应
当人民币持续升值时，货币当局会主动在外汇市场卖出本币、买进外币，扩大人民币供给，回笼市场上的外币。外汇储备增加，往往会引发国内通货膨胀。人们为了避免受到通胀带来的损失，会将手中持有的货币转化成资产的形式，以达到保值的目的。房地产投资以它较高的保值增值能力为特征，此时就会成为人们的首选。通过将资金投入房地产市场来抵抗通胀带来的现金贬值的压力，使得房地产的投资需求增多，从而推动房价的上涨。
四、政策建议
汇率关系到国家经济的运行，金融市场的稳定;房地产不仅具有消费性，还可以用来投资，是货币保值增值的首选。那么在我国汇率体制改革和利率市场化的完善过程中，如何维持房地产与汇率之间的平衡，实现既“保汇率”也“保房价”。对此，本文提出以下三点建议：一是因时施政，强化政策的防范作用。货币当局应当采取适当的财政政策和货币政策，防止房地产市场泡沫的产生。二是加强国际资本监管，优化经济结构。加大国际资本监管力度，建立有效的进出监管机制。改善投资消费和出口的占比结构，收入结构以及产业结构，大力发展第三产业。三是加强对于房地产市场的宏观调控。我国必须坚持“房住不炒”，加强限贷限购，确保房地产市场的供需平衡，抑制房价的非理性上升。——论文作者：卫顺
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