摘要：随着我国老龄化进程的不断加快，养老问题已经成为影响社会经济发展的重要因素，探讨发展养老地产的方式方法已经迫在眉睫。为了寻求适合镇江市养老地产的发展路径和策略，结合镇江市的特点，从镇江市的人口、地理、自然环境和文化等方面入手分析，分别从政府、企业、个人三方面提出针对性的意见，以期推动镇江市养老地产的发展。
关键词：养老地产;发展路径;策略研究;镇江市
1 养老地产发展背景
养老地产是在人口老龄化不断加重的背景下,以老年人为服务对象，由房地产开发商或者相关的社会机构所建设，专为老年人提供养老相关服务，同时满足居住和养老的具有专业养老服务功能的地产。养老地产要求不仅要为老年人提供非常适宜的居住条件,同时也要提供符合老年人生理以及心理特点的娱乐活动,使老年人有舒适的居住生活感受。
2 镇江市养老地产发展现状分析
2.1 镇江市人口现状
镇江老龄化程度严重，已经进入深度老龄化社会。根据镇江市人民政府提供的数据显示，截至2019年底，镇江60周岁以上老年人口73.2万人，占比达27.1%，其中65周岁以上老年人口53.3万人，占比达19.7%，分别高于全省、全国5个和7个百分点，人口老龄化程度日趋加快。
2.2 镇江市发展养老地产的原因
2.2.1 镇江的养老服务体系建设仍存在一些不足，供需存在问题。
老年人口的增多，造成急剧增长的社会养老需求与养老服务供给之间仍然存在着较大的差距。由市场提供的养老服务比例不高，市场化程度不足，导致养老服务业区域发展不均衡、养老产品的供给不能满足老年人的需求等一些情况出现。
2.2.2 镇江空巢老人不断增多，子女的照护无法到位。
镇江位于中国华东地区、江苏南部，西衔南京、南靠常州、北邻扬州，经济发展较早，思想教育水平也较高，随着经济全球化和周边大城市经济蓬勃发展，许多本地青壮年倾向于去国外、大城市工作，甚至是就此在国外、外地定居。在本地青壮年人口流出的背景下，子女难以及时照护，老年人缺少家庭照料，本地家庭中老年人的养老问题则更加突出。
2.2.3 镇江养老相关产业的市场开发力度不足，养老地产具有很大的发展空间。
养老相关产业涉及的产品和服务市场利益巨大，但是企业的关注度不足，无法满足快速发展的市场需求。比如，据了解目前镇江在商业养老地产项目上，仅有光大益加产权式温泉养老公寓一家养老项目投入运行,这在一定程度上反映了养老地产投资人与养老产业脱节的现状。
2.2.4 镇江自然、文化环境优越，具有开发养老地产的独特优势。
镇江是“全国重要的创意生活休闲中心、现代山水花园城市和旅游文化名城”，可以充分将自然景观和房地产市场结合，开发出独特的养老地产。镇江是一座国家历史名城，具有良好的人文环境，同时镇江有多处风景名胜，截至2019年底，镇江市拥有景区35个，其中5A级景区2家，4A级景区7家，3A级景区12家，环境优美，适宜居住。
3 策略建议
3.1 政府：特色定位，主体规划
3.1.1 围绕城市定位，鼓励开发养老主题地产。
围绕镇江“全国重要的创意生活休闲中心、现代山水花园城市和旅游文化名城”的定位，鼓励开发养老主题地产，并实现养老地产与旅游产业、体育产业、以及文化产业的有机嫁接，尽快形成具有市场竞争力的镇江养老地产产业特色。
3.1.2 加强政策引导，加大扶持力度。
出台相关扶持政策，加强产业引导，大力支持养老地产项目的开发与发展，对养老地产相关企业的发展给予支持;同时通过政策的引导来打开市场，广泛吸收海外、信托基金、保险金融等多方资金，激发养老地产市场活力，促进各大养老地产相关企业发展。
3.1.3 注重城市用地规划，合理规划养老地产用地。
在城市整体规划中，政府要注重用地的合理规划，划拨一定比例的养老项目用地，同时要考虑到周边环境、公共交通和基础公共设施等因素对于养老地产项目的重要影响，注重养老地产项目用地的地理位置分布。
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3.2 企业：打造品牌，提升水平
3.2.1 注重打造品牌信誉度，提升企业软实力。
一个优质的品牌信誉度可以吸引潜在客群，促进资金回流和企业的二次深度开发，从而为社区中老年人提供了更为优质的服务，在一定程度上会形成良性循环，实现了企业与老年人双赢。
3.2.2加快物业服务发展，提升社区服务水平。
完善标准体系，推动养老地产现代物业服务业的发展，促进养老地产社区管理服务水平提升。明确物业管理各方主体行为，建立物业管理全覆盖长效机制，提升物业管理和服务的整体水平，提高业主满意度。
3.3 个人：转变转念，积极参与
3.3.1 转变养老观念，正视养老地产。
现在很多老年人还是“养儿防老”的传统观念，大多在养老的选择上很模糊，没有清晰的规划。老年人应该意识到选择养老地产可以让自己的晚年生活更加舒适。有些年轻人也存在着对养老相关产业认识度不够的情况，年轻人应该要正确地认识养老地产，了解其用意是让老年人获得更便捷更专业更完善的服务。
3.3.2 转变投资观念，认识到养老地产的价值。
养老地产为老年人提供了全套的专业化养老服务，在人口老龄化不断加重的背景下，其发展潜力巨大。在未来的经济发展中，随着单一住宅型地产开发的饱和，与其相比，养老地产有着无限的升值空间。因此，个人可以转变投资观念，对养老地产进行投资。——论文作者：刘雪梅 史思涵 杜甜 格丹措姆 姚秋茹
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