摘要：我国相关不动产法律规定 ,对国有建设用地的使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体土地所有权登记等 ,进行更细致的条例颁布 ,实现不动产登记率的提高和分类压缩登办时限。
关键词：不动产;转移登记;困境;解决路经
当前随着社会主义市场经济体制改革进程的有序推进，新形势下现代信息技术在各行各业应用越来越广泛，对于不动产登记工作而言，信息管理基础平台从2018年8月开始实现了全国联网，这标志着我国不动产体系进入了全面运行模式，对于不动产管理部门而言，如何不断提升不动产转移登记效率，更好地优化服务，提升服务效能，成为当前一项重要的基础工作。不动产转移登记方面目前还存在一些问题，影响了工作的有序开展。加强不动产转移登记困境与解决路径探析，具有重要的现实意义。
1不动产转移登记现状
我国的不动产转移登记多以城镇房屋所有权的转移登记为主,受我国房产市场各种因素影响,会致使部分房主没有办法对房屋进行初始登记,导致这些诉争房不存在于不动产机构的登记资料中,这样会查阅不到该房屋是否具备条件,完成房屋不动产的首次登记,这种情况下如果房屋出卖人为出面参与办理,房屋登记机构将无法通过“协助执行通知书”对房屋买受人予以房屋登记,导致此房屋进入“现状处置”状态。此状态下的房屋不能进行转移登记,对维护不动产权利人的财产不利,此情况下会增加房屋买受人的经济负担,于国家的税收和经济发展不利。但国家对不动产相关法律条例的确立就是为方便房产交易而产生,只有交易市场在满足安全交易前提的状态下,进行大量的房产交易才能够让不动产行业的经济得到发展。
2不动产转移登记困境分析
2.1不动产登记信息系统不够完善
目前我国不动产转移登记的大部分业务是城镇房屋所有权的转移登记，但是受到房产市场等因素的制约，很多房主对房屋不能及时进行首次登记，这样会导致一些房产不能纳入到不动产登记信息系统中，影响了不动产首次登记成效。如果进行房屋买卖，相关的不动产登记机构将无法依据“房屋买卖合同”和“协助执行通知书”等材料对房屋买受人进行不动产登记，导致房屋不能进行转移登记和处置，不利于维护相关人员的权益，甚至增加了房屋买受人的经济压力。
2.2二手房手续转移方面存在的问题
随着国家市场经济发展水平不断提升，公众对居住方面的要求也在不断提高，一些居民会对房屋结构等进行改造，这样会导致在进行房屋转移登记过程中，现有的测量情况和当初的建设计资料不吻合，需要进行重新测绘。此外在进行二手房手续登记过程中，进行房屋测绘既需要对办理转移登记的人员开展，同时还需要对整个楼体的房屋样式进行测绘，这部分的资金需要居民承担，一定程度上增加了其经济负担。
此外不动产转移登记的过程中还存在一些其它的问题，比如夫妻双方进行房屋转移登记时，如果房产较多，夫妻双方约定婚前房产为共同房产，在办理离婚手续时需要进行房产分割，会增加纠纷，此外随着市场经济的发展，房价不断提高，很多夫妻会选择分期付款的形式来支付放款，如果出现离婚情况，会影响房屋的抵押权，这样不仅增加了法律风险，也影响了不动产转移登记办理效率。再如目前关于待抵押房屋在法律政策方面还有一些空白，所以如果抵押人自然死亡，就不能按程序进行房屋抵押产权登记转移，不仅导致房屋资源浪费，也影响了亲属的权益。
3不动产转移登记解决措施
3.1进一步规范房屋首次不动产登记体系，确保有据可查，有效处理
目前关于不动产首次登记，国家《不动产登记暂行条例》有明确的要求，对于房屋买受人应当提交的相关资料列出了具体的条目，所以应当严格按照程序，对房屋买受人提交的所有的不动产登记材料进行严格细致地审核，要求申请人提前将所有应当提交的材料准备完善，这样方可进行审核，从而不断提高不动产首次登记效率，提高办理成效。这就需要有关部门充分利用相关的渠道和平台加强不动产首次登记相关的政策宣传，让广大市民群众及时查询到最新的政策要求和规定，确保一次备齐，避免多次跑腿。
3.2整合首次登记与转移登记体系
开展不动产转移登记，需要进行不动产首次登记，按照首次登记——转移登记的程序进行办理，为了有效避免出现被执行人不配合的情形，建议将首次登记与转移登记体系进行整合，从而进行一并登记并按程序办理不动产登记证书，从而避免发生纠纷或利益冲突，影响登记效率。
3.3加强不动产转移登记信息化建设，提升便民服务水平
随着国家不动产登记信息管理基础平台全国联网体系的生成，在不动产转移登记方面应当进一步加强信息化建设。一方面要对登记程序进行简化，不断提高办理效率。要对当前不动产转移登记相关的程序进行整合，精简办事流程，提出明确的办理时限要求，从而确保一次备齐，提高登记效率。同时要加强业务窗口办理程序整合，在不动产转移登记预审、收费等方面提供更多的服务清单，接受电话咨询和服务窗口指导，为公众设定更多的自助办理窗口，从而提高办事成效。另一方面要加强全国联网体系优化。虽然不动产登记信息管理平台实现了全国联网，但是在不动产资料审核等方面还存在很多的不衔接的地方，所以要进一步加强基础整合，加强相关部门联合审查，便于及时对不动产相关的材料进行归口审核，并上传系统，避免重复提交带来的麻烦，此外还要积极探索不动产信息共享互认体系，完善大数据系统，从而更好地掌握不动产信息动态变化情况，避免发生纠纷。
3.4精简登记手续,压缩办理时限
为节省房屋买受人办理房屋不动产转移登记的时间,不动产登记机构应该在符合政府相关房屋交易条例的基础上,对不动产转移登记的申请流程和房屋受理条件等进行简化,排除繁琐且不必要的办理环节,将登记手续办理流程做到最优,手续最减,时限最短,方便申请递交不动产资料,做到清晰明了,一步到位将资料备齐,同时也是节省不动产机构相关工作人员的工作时间,提高其办理效率,为机构的房屋登记转移成交量做出贡献。对业务窗口进行整合,可将递交人的办理流程分为预审、综合、收费等,其中收费窗口需要对登记转移所需的收费进行一次性收取;综合窗口对税收及不动产转移登记材料进行一窗受理;预审窗口继续进行材料的材料初审和业务咨询工作。这样可以解决人民群众和企业在办理业务时,来往于大厅之间反复递交资料和不清楚业务办理窗口的问题。也可以采用自助式业务办理,提高办理效率,节省办理时间。
3.5基于全国联网,实现一网通办
我国的不动产登记信息管理平台的全国联网在当下网络时代下,极大方便了不动产办理程序,不动产机构可以建立完善的联审联办方案,对不动产的纸质资料进行扫描形成电子档案,方便资料调取查阅,实现网上办理,相比纸质资料而言,不必重复递交,省掉诸多反复程序。同时全国联网可以实现不动产信息的共享互认,防止出现国家法律规定的个人名下房产超过限定套数的现象发生。同时可以对不动资源进行数据整合,及时反映出办理实情,方便政府和机构把握房产市场实况。
3.6多元化服务,实现一站完结
在全国各行业都奉行人性化服务需求时,不动产机构也应该追随脚步,完善其配套设施,推行延伸业务,如可以将房屋水、电、气过户问题设置在一个业务窗口,这样人们在办理不动产转移登记时也可以同步办理水电气的转户。
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结论
总之，不动产转移登记工作开展过程中由于房屋买卖双方多方面的问题，影响办事程序和效率，为了有效避免纠纷和矛盾，需要不动产登记管理部门加强业务整合，借助信息化技术加强不动产转移登记信息化建设，全面提高服务效能，这样才能更好地提升便民服务水平，提高企业和群众的获得感和满意度。——论文作者：王辉
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